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  Portalinmobiliario.com, 25/11/2008

Si las deudas a corto plazo se vienen encima, el extender el crédito hipotecario se transforma en una gran ayuda. Las razones: permite ordenar las finanzas, acceder a mejores tasas de interés y minimizar las comisiones que cobran las instituciones.

Por Pelayo Valenzuela Irarrázaval. Es socio de la oficina Alliende y Cía., abogado de la Universidad Católica y magister en administración de empresas de la Universidad Adolfo Ibáñez.
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Si se encuentra apremiado con uno o más créditos de aquellos denominados de ‘corto plazo’, con cuotas mensuales cada vez más difíciles de asumir, una buena opción para consolidar su deuda, rebajar intereses y disminuir la cuota mensual, podría ser extender el plazo del crédito hipotecando de su inmueble a favor de un banco o institución financiera.

Efectivamente, la consolidación de deudas permite ordenar las finanzas familiares, los plazos de pago, acceder a mejores tasas de interés y minimizar las comisiones que cobran las instituciones por administrar estos créditos, transformándose en un gran aliado en estos tiempos.

Ahora bien, considerando que la consolidación de deudas implica, habitualmente, la extensión del plazo inicial contemplado para el pago de las deudas, ello también debe asumirse con responsabilidad. Uno debe cuestionarse los costos de las alternativas y también, si es aconsejable alargar un crédito. Recordemos que cuando alargamos el plazo de un crédito una porción menor del pago mensual se destina a disminuir el capital adeudado (menor amortización).

Por tanto, para hacer un análisis completo, uno debería poner énfasis en dos aspectos fundamentales:

a) Considerar la capacidad de pago mensual individual o familiar. En efecto, los pagos mensuales deben ser posibles de asumir con los ingresos actuales y proyectados, en un escenario conservador. De otra forma, la situación difícilmente mejorará y se puede caer en incumplimientos, mayores costos de cobranza e incluso, juicios.

La ley contiene algunos límites a este respecto basados en análisis históricos de comportamiento y algunos supuestos de riesgo, conforme a los cuales una persona o una familia no debería comprometer más allá de un 25% de sus ingresos mensuales para adquirir una vivienda y, tampoco, destinar más allá de un 40% para pagar el total de sus deudas, incluyendo entre éstos, los dividendos hipotecarios y las cuotas derivadas de créditos de consumo.

b) Revisar todos los costos asociados a cada deuda. Dichos costos están dados por el interés que el banco cobra por el crédito, los seguros, los costos de prepago y gastos asociados a su otorgamiento, tales como impuestos, derechos de notaría, abogados y conservadores. Si bien es importante la cuota mensual final, también es relevante revisar todos los costos que implica asumir un nuevo crédito.

Los créditos hipotecarios de largo plazo —a diferencia de los créditos de corto plazo— permiten rebajar considerablemente la cuota mensual, logrando obtener un gran alivio a la carga mensual de cada familia y, a la vez, bajar el riesgo de incumplimientos. Esta alternativa colabora abiertamente con el primero de los objetivos enunciados, esto es, a ajustar la cuota a la capacidad real de pago de las familias.

Ahora bien, antes de solicitar un crédito hipotecario de largo plazo para consolidar créditos de consumo de corto plazo, debemos considerar lo siguiente:

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Ventajas
Tienen asociados tasas de interés más bajas, disminuyendo así el costo directo de la deuda.
Permiten plazos más largos, disminuyendo la cuota mensual y facilitando el cumplimiento.
Son compatibles con otras hipotecas preexistentes. En algunos casos, se otorga una segunda hipoteca a favor de la institución que contribuyó a financiar la compra de la vivienda. Para Y Sandalias MujeresEbay Chanclas Havaianas hQtCsrd
 
Inconvenientes
Implican mayores costos iniciales:
a.
Trámites y costos extras, tales como tasación e informe de títulos de la propiedad. Mujer CollectionColección Primavera 2019 Stileo Truffle Sandalias es CoerBdxW
b.
Se otorgan por escritura pública y las garantías deben inscribirse en el Conservador
de Bienes Raíces correspondiente.
Abonan una porción menor de la cuota mensual a la amortización de capital, alejando el pago definitivo de la deuda.


No se contempla entre los inconvenientes el riesgo de remate de la vivienda, por cuanto dicho riesgo va implícito en cualquier tipo de incumplimiento. En efecto, si incumplo mis obligaciones crediticias, a pesar de no tener hipotecada la casa a favor de la entidad acreedora, igualmente podría verme expuesto a la eventualidad de un remate, si no hay más bienes o éstos son insuficientes para cubrir la deuda impaga.

Finalmente, en algunos casos, la decisión más razonable será liquidar activos prescindibles, abonar su valor a las deudas y de esta forma bajar el pago mensual. Ello permitirá ahorrarse muchos costos y, en un futuro, incluso recuperar el activo liquidado.

En resumen, en mi opinión, lo más importante al tomar una decisión de consolidación de deudas es asumir una cuota mensual abordable y a la vez, revisar todas las alternativas y sus costos.

Para comentarios, dudas y sugerencias:



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